Was ist die CO2-Steuer?

Die CO2-Steuer (offiziell: CO2-Abgabe auf Brennstoffe) ist eine Klimaabgabe, die seit 2021 auf fossile Brennstoffe wie Gas und Öl erhoben wird. Ziel ist es, den CO2-Ausstoß zu reduzieren und den Umstieg auf erneuerbare Energien zu fördern.

Wichtig für Vermieter: Seit dem 01.01.2023 müssen Sie als Vermieter einen Teil der CO2-Steuer übernehmen! Wie viel Sie zahlen, hängt vom Energiezustand Ihres Gebäudes ab.

⚠️ Achtung: Wer die CO2-Aufteilung falsch berechnet, riskiert Nachforderungen durch Mieter und muss die Nebenkostenabrechnung korrigieren!

Die CO2-Steuer-Entwicklung

Die CO2-Abgabe wird jährlich erhöht:

Jahr	CO2-Preis pro Tonne	Mehrkosten Erdgas (pro kWh)
2021	25€	0,5 Cent
2022	30€	0,6 Cent
2023	30€	0,6 Cent
2024	45€	0,9 Cent
2025	55€	1,1 Cent
2026	55€	1,1 Cent
ab 2027	Marktpreis (55-65€)	1,1-1,3 Cent

Das 10-Stufen-Modell zur Aufteilung

Seit dem 01.01.2023 gilt: Je schlechter die Energiebilanz Ihres Gebäudes, desto mehr CO2-Steuer müssen Sie als Vermieter tragen. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) regelt die Verteilung.

Die 10 Stufen im Detail

Stufe	CO2-Ausstoß (kg/m²/Jahr)	Mieter	Vermieter	Energieklasse
1	< 12 kg	100%	0%	A+ / A
2	12 - 17 kg	90%	10%	B
3	17 - 22 kg	80%	20%	C
4	22 - 27 kg	70%	30%	D
5	27 - 32 kg	60%	40%	E (Durchschnitt DE)
6	32 - 37 kg	50%	50%	F
7	37 - 42 kg	40%	60%	G
8	42 - 47 kg	25%	75%	H
9	47 - 52 kg	10%	90%	H
10	> 52 kg	5%	95%	H (schlechteste Gebäude)

So berechnen Sie den CO2-Ausstoß

Um Ihre Stufe zu ermitteln, müssen Sie den jährlichen CO2-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche berechnen.

Schritt 1: CO2-Emissionen ermitteln

Formel für Erdgas:

CO2 (kg) = Erdgas (kWh) × 0,201 kg CO2/kWh

Beispiel:
20.000 kWh Erdgas × 0,201 = 4.020 kg CO2

Formel für Heizöl:

CO2 (kg) = Heizöl (Liter) × 2,65 kg CO2/Liter

Beispiel:
1.500 Liter Heizöl × 2,65 = 3.975 kg CO2

Schritt 2: Pro Quadratmeter berechnen

CO2-Ausstoß (kg/m²/Jahr) = Gesamt-CO2 (kg) / Wohnfläche (m²)

Beispiel:
4.020 kg CO2 / 150 m² = 26,8 kg/m²/Jahr
→ Stufe 4: Vermieter zahlt 30%

Schritt 3: CO2-Kosten aufteilen

Beispielrechnung 2026 (CO2-Preis: 55€/Tonne):

Erdgas: 20.000 kWh × 0,201 kg/kWh = 4.020 kg = 4,02 Tonnen
CO2-Steuer: 4,02 Tonnen × 55€ = 221,10€

Stufe 4 (26,8 kg/m²):
- Vermieter: 221,10€ × 30% = 66,33€
- Mieter: 221,10€ × 70% = 154,77€

Sonderfälle und Ausnahmen

Fernwärme

Bei Fernwärme gilt das 10-Stufen-Modell nur, wenn der Versorger die CO2-Werte mitteilt. Fehlen diese Angaben, zahlt der Vermieter 50%.

Gewerbeimmobilien

Bei Gewerbeimmobilien gilt das 10-Stufen-Modell ebenfalls, wenn im Mietvertrag eine Betriebskostenumlage vereinbart ist.

Denkmalgeschützte Gebäude

Für denkmalgeschützte Gebäude oder Gebäude mit bestimmten baulichen Einschränkungen gibt es Ausnahmen. Die Aufteilung wird um eine Stufe zugunsten des Vermieters verschoben.

CO2-Aufteilung in der Nebenkostenabrechnung

Die CO2-Aufteilung müssen Sie separat ausweisen. Sie darf nicht einfach in den Heizkosten versteckt werden.

Muster-Ausweisung:

Heizkostenabrechnung 2025

Brennstoffkosten Erdgas:               2.850,00€
Wartung & Betriebsstrom:                  380,00€
Schornsteinfeger:                          95,00€
─────────────────────────────────────────────────
Summe Heizkosten (ohne CO2):          3.325,00€

CO2-Abgabe (55€/t × 4,02t):             221,10€
  davon Vermieters Anteil (30%):         66,33€
  davon Mieteranteil (70%):             154,77€
─────────────────────────────────────────────────
Gesamtkosten Heizung:                 3.479,10€

Ihr Anteil (80 m² von 150 m²):        1.855,52€
CO2-Abgabe-Anteil Mieter:                82,54€
─────────────────────────────────────────────────
Ihre Heizkosten gesamt:               1.938,06€

Häufige Fehler vermeiden

❌ Fehler 1: CO2-Steuer komplett auf Mieter umlegen

Das geht nur bei Gebäuden mit Energieklasse A/B (< 17 kg CO2/m²). Bei allen anderen Gebäuden müssen Sie anteilig zahlen!

❌ Fehler 2: Keine separate Ausweisung

Die CO2-Aufteilung muss in der Abrechnung klar erkennbar sein. "Heizkosten inkl. CO2" reicht nicht!

❌ Fehler 3: Falsche Emissionsfaktoren

Erdgas: 0,201 kg CO2/kWh | Heizöl: 2,65 kg CO2/Liter | Fernwärme: Vom Anbieter erfragen

❌ Fehler 4: Wohnfläche falsch berechnen

Für die CO2-Berechnung zählt die beheizte Wohnfläche, nicht die Grundstücksfläche!

CO2-Steuer in der Nebenkostenabrechnung: Schritt-für-Schritt

Viele Vermieter sind unsicher, wie sie die CO2-Steuer korrekt in die Nebenkostenabrechnung einbeziehen. Hier der genaue Ablauf:

Schritt 1: CO2-Ausstoß des Gebäudes ermitteln

Den CO2-Ausstoß berechnen Sie anhand des Energieträgers und des Jahresverbrauchs. Die Emissionsfaktoren (kg CO2 pro kWh):

Energieträger	Emissionsfaktor	CO2-Preis 2026
Erdgas	0,201 kg/kWh	55 €/t CO2
Heizöl	0,266 kg/kWh	55 €/t CO2
Flüssiggas	0,234 kg/kWh	55 €/t CO2
Fernwärme (fossil)	je nach Anbieter	55 €/t CO2

Schritt 2: Gebäude in Effizienzklasse einordnen

Berechnen Sie den spezifischen CO2-Ausstoß pro m² Wohnfläche pro Jahr:

CO2 [kg/m²/Jahr] = (Jahresverbrauch [kWh] × Emissionsfaktor [kg/kWh]) / Wohnfläche [m²]

Beispiel Gasheizung: 18.000 kWh × 0,201 = 3.618 kg CO2 / 150 m² = 24,1 kg CO2/m²/Jahr → Stufe 3 (20–25 kg): Vermieter trägt 20%

Schritt 3: Vermieteranteil berechnen

Die gesamte CO2-Steuer ergibt sich aus:

Gesamte CO2-Steuer = Jahresverbrauch [t CO2] × CO2-Preis [€/t]

Bei 3.618 kg = 3,618 t CO2 × 55 €/t = 198,99 € Gesamtsteuer

Bei 20% Vermieteranteil (Stufe 3): 39,80 € trägt der Vermieter
159,19 € trägt der Mieter (in der Heizkostenabrechnung)

Sonderfall: Fernwärme und die CO2-Steuer

Bei Fernwärme ist die Situation komplizierter: Der Fernwärmeanbieter übernimmt die CO2-Abgabe und gibt sie über den Wärmepreis weiter. Hier gilt:

Der Fernwärmeanbieter muss Ihnen den CO2-Anteil auf der Rechnung ausweisen
Sie leiten diesen Anteil 1:1 nach dem 10-Stufen-Modell an die Mieter weiter
Eine separate Berechnung des CO2-Ausstoßes ist in diesem Fall nicht erforderlich

CO2-Steuer und energetische Sanierung: Lohnt es sich?

Die CO2-Steuer ist auch ein finanzieller Anreiz zur energetischen Sanierung. Ein Rechenbeispiel zeigt die Wirkung:

Szenario	CO2-Ausstoß	Vermieteranteil	Kosten/Jahr
Unsaniert (Öl, alt)	58 kg/m²/Jahr	95%	~850 €
Teilsaniert (Gas, neu)	24 kg/m²/Jahr	20%	~40 €
Vollsaniert (Wärmepumpe)	< 12 kg/m²/Jahr	0%	0 €

💡 Hinweis: Die CO2-Steuer steigt jedes Jahr. 2027 sind bereits 65 €/t geplant. Eine energetische Sanierung rechnet sich langfristig – sowohl für Sie als Vermieter als auch für Ihre Mieter durch niedrigere Heizkosten.

CO2-Steuer korrekt in der Heizkostenabrechnung ausweisen

Die CO2-Steuer ist kein eigener Posten in der Nebenkostenabrechnung – sie wird als Teil der Heizkosten abgerechnet. So gehen Sie vor:

Gesamte Heizkosten ermitteln – inkl. CO2-Steuer (Brennstoffrechnung weist CO2-Anteil aus)
Vermieteranteil herausrechnen – nach 10-Stufen-Modell
Restbetrag auf Mieter verteilen – nach Heizkostenverordnung (50–70% Verbrauch, 30–50% Fläche)
CO2-Aufteilung separat ausweisen – empfohlen für Transparenz, aber gesetzlich nicht vorgeschrieben

Was gilt bei Öl-Heizung? Besonderheiten

Bei Heizöl ist die Abrechnung aufwändiger als bei Gas, weil der Verbrauch nicht über einen Zähler erfasst wird:

Anfangsbestand + Zukäufe – Endbestand = Jahresverbrauch in Litern
Umrechnung: 1 Liter Heizöl = 10 kWh
CO2-Faktor Heizöl: 0,266 kg CO2/kWh
Der CO2-Preis gilt auf den Einkauf – nicht auf den Verbrauch. Kaufen Sie günstig im Sommer, gilt trotzdem der aktuelle CO2-Preis bei Kaufdatum.

CO2-Steuer 2026–2030: Ausblick für Vermieter

Die CO2-Steuer steigt planmäßig weiter:

Jahr	CO2-Preis	Mehrkosten bei 20t CO2/Jahr
2025	55 €/t	1.100 €
2026	65 €/t	1.300 €
2027	65 €/t	1.300 €
2028	65 €/t	1.300 €

Für Vermieter mit unsanierten Gebäuden bedeutet das: Die Eigenbelastung durch den steigenden Vermieteranteil wird Jahr für Jahr größer. Eine energetische Sanierung amortisiert sich bei vielen Gebäuden bereits in 8–12 Jahren.

FAQ: CO2-Steuer und Mietrecht

Kann ich den Vermieteranteil auf die Miete umlegen?
Nein – der Vermieteranteil der CO2-Steuer ist eine direkte Kostenlast für Sie als Vermieter und kann nicht über die Kaltmiete weitergegeben werden (außer durch eine Mieterhöhung Vorlage nach §558 BGB, die aber anderen Regeln folgt).

Was gilt bei Fernwärme und unbekanntem CO2-Ausstoß?
Der Fernwärmeanbieter ist seit 2023 verpflichtet, den CO2-Anteil auf der Rechnung auszuweisen. Fehlt dieser Ausweis, können Sie beim Anbieter eine Nachberechnung anfordern.

Gilt das 10-Stufen-Modell auch für Gewerbeimmobilien?
Nein – das CO2KostAufG gilt nur für Wohngebäude. Bei Gewerbeimmobilien trägt grundsätzlich der Mieter die gesamte CO2-Steuer, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist.

Mietpreis-Fuchs berechnet CO2-Aufteilung automatisch

Unsere Software übernimmt die komplexe Berechnung:

✅ Automatische CO2-Berechnung nach Brennstoffart
✅ 10-Stufen-Modell mit korrekter Aufteilung
✅ Separate Ausweisung in der Abrechnung
✅ Dokumentation – Nachvollziehbare Berechnung für Mieter
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Zusammenfassung

Seit 2023 müssen Vermieter einen Teil der CO2-Steuer tragen (0-95%)
Die Aufteilung erfolgt nach dem 10-Stufen-Modell basierend auf kg CO2/m²/Jahr
CO2-Ausstoß = (Verbrauch × Emissionsfaktor) / Wohnfläche
Die CO2-Aufteilung muss separat in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen werden
Bei Fernwärme ohne CO2-Angaben: 50/50-Aufteilung
Mit der richtigen Software vermeiden Sie Fehler und Nachforderungen

CO2-Steuer 2026: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter