Was ist die §35a-Bescheinigung?
Die §35a-Bescheinigung ist ein Dokument, mit dem Sie als Vermieter Ihren Mietern nachweisen, welche haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen in den Nebenkosten enthalten sind. Ihre Mieter können diese Kosten steuerlich absetzen.
Ersparnis für Mieter: Bis zu 5.200€ Steuervorteil pro Jahr!
Welche Kosten sind nach §35a absetzbar?
Es gibt drei Kategorien, die Mieter geltend machen können:
1. Haushaltsnahe Dienstleistungen (max. 20.000€)
Mieter können 20% von max. 20.000€ = 4.000€ Steuerermäßigung erhalten.
Diese Kosten gehören dazu:
- ✅ Hausmeisterdienste – Treppenhausreinigung, Winterdienst, Gartenpflege
- ✅ Reinigungsdienste – Gebäudereinigung, Fensterreinigung
- ✅ Gartenpflege – Rasenmähen, Heckenschnitt, Unkrautbeseitigung
- ✅ Hausreinigung – Treppenhäuser, Gemeinschaftsflächen
- ✅ Schornsteinfeger – Kehrarbeiten, Messungen
- ✅ Schneeräumdienst/Winterdienst – Räumung, Streuen
- ✅ Straßenreinigung – Gebühren für öffentliche Reinigung
2. Handwerkerleistungen (max. 6.000€)
Mieter können 20% von max. 6.000€ = 1.200€ Steuerermäßigung erhalten.
Diese Kosten gehören dazu:
- ✅ Wartungsarbeiten – Heizung, Aufzug, Feuerlöscher, Rauchmelder
- ✅ Reparaturen an Gemeinschaftseigentum – Dach, Fassade, Treppenhaus
- ✅ Modernisierungsmaßnahmen – Energetische Sanierung (anteilig)
- ✅ Prüfungen – TÜV Aufzug, Elektroprüfung
⚠️ Wichtig: Nur der Arbeitsanteil ist absetzbar, nicht die Materialkosten!
3. Pflegeleistungen (max. 20.000€)
Diese Kategorie ist für Mieter meist nicht relevant (betrifft Pflegedienste im Haushalt).
Welche Kosten sind NICHT absetzbar?
Diese Kosten dürfen Sie nicht in der §35a-Bescheinigung aufführen:
- ❌ Verwaltungskosten – Hausverwaltung, Buchhaltung
- ❌ Versicherungen – Gebäudeversicherung
- ❌ Grundsteuer
- ❌ Energiekosten – Heizöl, Gas, Strom (nur Wartung ist absetzbar!)
- ❌ Wasser & Abwasser – Verbrauchskosten
- ❌ Müllgebühren – Entsorgungskosten
- ❌ Kabelanschluss / Internet
- ❌ Materialkosten bei Handwerkerleistungen
Arbeitsanteil vs. Materialkosten trennen
Bei Handwerkerleistungen ist nur der Arbeitsanteil steuerlich absetzbar. Materialkosten zählen nicht!
Beispiel: Heizungswartung
| Position | Betrag | Absetzbar? |
|---|---|---|
| Arbeitszeit (2h × 65€) | 130,00€ | ✅ Ja |
| Anfahrt/Fahrtkosten | 25,00€ | ✅ Ja |
| Ersatzteile/Material | 45,00€ | ❌ Nein |
| Absetzbar | 155,00€ | 20% = 31€ |
So erstellen Sie die Bescheinigung rechtssicher
Pflichtangaben der §35a-Bescheinigung
Die Bescheinigung muss folgende Angaben enthalten:
- Name und Anschrift des Vermieters
- Name und Anschrift des Mieters
- Abrechnungszeitraum (z.B. 01.01.2025 - 31.12.2025)
- Adresse der vermieteten Wohnung
- Auflistung aller bescheinigungsfähigen Kosten
- Art der Leistung (z.B. "Hausmeister - Treppenhausreinigung")
- Gesamtkosten des Objekts
- Anteil des Mieters (nach Umlageschlüssel)
- Kategorie: Haushaltsnahe Dienstleistung oder Handwerkerleistung
- Summe je Kategorie
- Haushaltsnahe Dienstleistungen gesamt
- Handwerkerleistungen gesamt (nur Arbeitsanteil!)
- Unterschrift des Vermieters
- Datum der Ausstellung
Musterbeispiel
§35a EStG Bescheinigung für 2025 Vermieter: Max Mustermann, Musterstraße 1, 12345 Musterstadt Mieter: Familie Schmidt, Wohnung 3.OG, Musterstraße 1 Zeitraum: 01.01.2025 - 31.12.2025 Haushaltsnahe Dienstleistungen: ┌────────────────────────────┬────────────┬──────────────┐ │ Leistung │ Gesamt │ Ihr Anteil │ ├────────────────────────────┼────────────┼──────────────┤ │ Hausmeister (Reinigung) │ 2.400,00€ │ 120,00€ │ │ Gartenpflege │ 1.800,00€ │ 90,00€ │ │ Winterdienst │ 600,00€ │ 30,00€ │ │ Schornsteinfeger │ 480,00€ │ 24,00€ │ └────────────────────────────┴────────────┴──────────────┘ Summe haushaltsnahe Dienstleistungen: 264,00€ Handwerkerleistungen (nur Arbeitsanteil): ┌────────────────────────────┬────────────┬──────────────┐ │ Leistung │ Gesamt │ Ihr Anteil │ ├────────────────────────────┼────────────┼──────────────┤ │ Heizungswartung (Arbeit) │ 1.200,00€ │ 60,00€ │ │ Aufzug-Wartung (Arbeit) │ 840,00€ │ 42,00€ │ │ Rauchmelder-Wartung │ 180,00€ │ 9,00€ │ └────────────────────────────┴────────────┴──────────────┘ Summe Handwerkerleistungen: 111,00€ Steuerliche Begünstigung (20%): - Haushaltsnahe Dienstleistungen: 264€ × 20% = 52,80€ - Handwerkerleistungen: 111€ × 20% = 22,20€ Ihre Steuerersparnis: 75,00€ _________________________ Unterschrift Vermieter Musterstadt, 31.01.2026
Häufige Fragen
Muss ich die Bescheinigung automatisch erstellen?
Nein, Sie müssen die Bescheinigung nur auf Anfrage des Mieters ausstellen. Viele Vermieter fügen sie aber direkt der Nebenkostenabrechnung bei – das spart Zeit und Rückfragen.
Welche Frist gilt?
Wenn der Mieter die Bescheinigung anfordert, sollten Sie sie innerhalb von 4-6 Wochen ausstellen. Eine gesetzliche Frist gibt es nicht, aber übermäßige Verzögerungen können den Mieter berechtigen, die Steuererklärung zunächst ohne Bescheinigung einzureichen und später eine Korrektur vorzunehmen.
Was passiert, wenn ich Fehler mache?
Fehlerhafte Bescheinigungen können vom Finanzamt abgelehnt werden. Der Mieter verliert dann seinen Steuervorteil – und könnte Sie dafür haftbar machen. Deshalb: Lieber genau prüfen!
Muss ich Material- und Arbeitskosten aufteilen?
Ja, bei Handwerkerleistungen ist das zwingend erforderlich. Wenn die Rechnung keine Aufteilung enthält, können Sie pauschal 60% als Arbeitsanteil ansetzen (laut BFH-Urteil).
§35a-Bescheinigung: Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden
In der Praxis führen immer wieder dieselben Fehler zu Problemen mit Mietern oder dem Finanzamt. Hier die wichtigsten:
Fehler 1: Materialkosten einbeziehen
§35a EStG gilt ausschließlich für Lohn- und Fahrtkosten – nicht für Materialien. Wenn der Hausmeister für 200 € Reinigungsmittel kauft und 300 € Stundenlohn berechnet, dürfen nur die 300 € in die Bescheinigung.
Fehler 2: Falsche Kostenaufteilung
Wenn Sie die Kosten nach Wohnfläche aufteilen, muss das für alle Mieter einheitlich sein. Unterschiedliche Schlüssel für verschiedene Mieter sind nicht zulässig.
Fehler 3: Bescheinigung zu spät ausstellen
Ihre Mieter benötigen die §35a-Bescheinigung bis zur Abgabe ihrer Steuererklärung. Stellen Sie die Bescheinigung daher gleichzeitig mit der Nebenkostenabrechnung aus.
Fehler 4: Eigenleistungen bescheinigen
Erledigen Sie Hausmeister-Tätigkeiten selbst? Diese Eigenleistungen sind nicht nach §35a absetzbar – nur bezahlte Fremdleistungen zählen.
Musterbescheinigung: Vollständiges Beispiel
Steuerliche Auswirkung für Ihren Mieter
Damit Ihre Mieter verstehen, warum die Bescheinigung wichtig ist, hier ein konkretes Rechenbeispiel:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Haushaltsnahe Dienstleistungen (Mieteranteil) | 227,59 € |
| Steuerersparnis (20% von 227,59 €) | 45,52 € |
| Handwerkerleistungen (Mieteranteil) | 80,77 € |
| Steuerersparnis (20% von 80,77 €) | 16,15 € |
| Gesamte Steuerersparnis | 61,67 € |
Für Ihren Mieter bedeutet das: 61,67 € weniger Steuern – direkt durch Ihre korrekte Bescheinigung. Das schafft Vertrauen und reduziert Nachfragen erheblich.
FAQ: Die häufigsten Fragen zur §35a-Bescheinigung
Muss ich die Bescheinigung unaufgefordert ausstellen?
Nein – nur auf Anfrage des Mieters. Allerdings empfehlen wir,
sie standardmäßig zur Nebenkostenabrechnung beizulegen.
Was gilt für Einzug/Auszug während des Jahres?
Sie müssen den Anteil zeitanteilig berechnen. Bei Einzug am
01.07. und 6 Monaten Miete: 50% des Jahresanteils.
Muss ich Kopien der Handwerkerrechnungen beifügen?
Nein – die Bescheinigung selbst reicht. Das Finanzamt kann aber
im Einzelfall Belege anfordern, daher sollten Sie diese aufbewahren.
Gilt die Bescheinigung auch für Gewerberäume?
Nein – §35a EStG gilt nur für Wohnungen, nicht für betrieblich
genutzte Räume.
§35a-Bescheinigung digital: Was ist erlaubt?
Seit der Digitalisierung des Mietrechts stellen sich viele Vermieter die Frage: Darf die §35a-Bescheinigung per E-Mail zugestellt werden? Die Antwort:
- PDF per E-Mail: Zulässig, wenn der Mieter dem elektronischen Kommunikationsweg zugestimmt hat.
- Mieterportal: Bereitstellung im Online-Portal ist zulässig – der Mieter muss aber darüber informiert werden.
- Papier auf Wunsch: Besteht der Mieter auf einer Papierversion, müssen Sie diese kostenlos zur Verfügung stellen.
Höchstbeträge 2026: Was hat sich geändert?
Die Höchstbeträge für §35a EStG sind seit 2006 unverändert – eine Erhöhung ist politisch diskutiert aber noch nicht beschlossen:
| Kategorie | Max. Aufwand | Max. Steuerersparnis |
|---|---|---|
| Haushaltsnahe Dienstleistungen | 20.000 € | 4.000 € |
| Handwerkerleistungen | 6.000 € | 1.200 € |
| Gesamt maximal | 26.000 € | 5.200 € |
Die Obergrenzen gelten pro Haushalt – nicht pro Wohnung. Bei mehreren Mietern in einer WG gilt die Grenze für die WG insgesamt.
Rechtsprechung: Aktuelle BGH-Urteile zu §35a
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in den letzten Jahren wichtige Urteile zur §35a-Bescheinigung gefällt:
- BFH IX R 1/21: Auch Kosten für die Überprüfung von Rauchmeldern sind haushaltsnahe Dienstleistungen und müssen bescheinigt werden.
- BFH VI R 4/18: Gebühren für Schornsteinfeger-Pflichtprüfungen sind absetzbar – auch wenn sie hoheitlich vorgeschrieben sind.
- BFH VI R 7/18: Gartenarbeiten sind auch bei Mehrfamilienhäusern mit gemeinschaftlicher Grünfläche absetzbar.
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Zusammenfassung
- Die §35a-Bescheinigung ermöglicht Mietern bis zu 5.200€ Steuerersparnis
- Haushaltsnahe Dienstleistungen: 20% von max. 20.000€ = 4.000€
- Handwerkerleistungen: 20% von max. 6.000€ = 1.200€ (nur Arbeitsanteil!)
- Sie sind verpflichtet, die Bescheinigung auf Anfrage zu erstellen
- Nur bestimmte Kosten sind absetzbar – Verwaltung, Versicherungen und Verbrauchskosten nicht!
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